Arrendar um imóvel coloca-o numa de duas posições fiscais bem diferentes, e a diferença não é de grau. Um arrendamento de longa duração dá rendimento predial, tributado a uma taxa autónoma. O alojamento de curta duração é uma atividade económica, tributada como trabalho independente. A diferença é maior do que a taxa.
Arrendamento de longa duração
| Situação | Taxa | Onde |
|---|---|---|
| Renda habitacional, por regra | 25% | CIRS art. 72.º |
| Renda moderada, até 31 dez 2029 | 10% | EBF art. 45.º-C, aditado pelo DL 97/2026 |
A taxa das rendas moderadas não é um pormenor de redação — é uma redução de quinze pontos, e o seu limite mede-se pelo salário mínimo e não pelo imóvel. O teto é de 2,5 vezes o salário mínimo.
O imposto sobre o próprio contrato
Além do imposto sobre o rendimento, o contrato de arrendamento está sujeito a imposto do selo à taxa de 10% sobre a base legal, que corresponde em regra a uma renda. Esquece-se facilmente porque se paga uma só vez, no início, e nada tem que ver com a declaração anual.
O Alojamento Local não é rendimento predial
O alojamento de curta duração é categoria B — a mesma do trabalho independente — e não categoria F. Isso traz o regime simplificado, um coeficiente aplicado ao volume de negócios, obrigações perante a Segurança Social e regras de faturação. É uma atividade económica, e o imposto trata-a como tal.
| Categoria | B, não F |
|---|---|
| Limite do regime simplificado | €200,000 de rendimento anual |
| Coeficiente em área de contenção | 0,50 (CIRS art. 31.º al. h) |
Por ser categoria B, aplica-se tudo o que vale para o trabalho independente: o cálculo da Segurança Social e a obrigação de emitir recibos verdes são os mesmos de um consultor.
O que decide em qual dos dois está
- Um arrendamento habitacional de longa duração é rendimento predial da categoria F, tributado à taxa autónoma.
- O alojamento de curta duração registado como Alojamento Local é rendimento empresarial da categoria B.
- O imóvel é o mesmo; o que o imposto segue é a atividade.
Quanto se paga de imposto sobre as rendas em Portugal?
As rendas de habitação são tributadas a uma taxa autónoma de 25%, por regra. Aplica-se a taxa de 10% às rendas moderadas, ao abrigo do art. 45.º-C do EBF, quanto a rendimentos recebidos até 31 de dezembro de 2029, com o limite de 2,5 vezes o salário mínimo.
O contrato de arrendamento paga imposto do selo?
Paga — 10% sobre a base legal, em regra uma renda, uma única vez, no início do contrato.
O Alojamento Local é tributado como renda?
Não. O Alojamento Local é rendimento empresarial da categoria B no regime simplificado, e não rendimento predial da categoria F, pelo que traz consigo coeficientes, obrigações perante a Segurança Social e regras de faturação.
Qual é o coeficiente do Alojamento Local?
0,50 em área de contenção, nos termos do art. 31.º al. h) do CIRS. O valor para fora das áreas de contenção aparece citado de forma inconsistente e não indicamos nenhum aqui.
As taxas reduzidas dos contratos longos existem?
A escada de 15%, 10% e 5% para contratos de cinco, dez e vinte anos é muito citada, mas não conseguimos ligá-la a nenhuma norma, pelo que não a apresentamos como facto.